关于房屋维修资金若干问题的问答
一、为什么要实施房屋维修资金制度？
答：近年来，我县建了大批的商品房，这些房屋随着时间的推移，保修期满后，房屋共用部位，共用设施设备的损坏、老化现象随时都会发生，这对购房户的生活会带来很多的不便，临时收取费用进行维修极为被动和麻烦。政府为了解决广大居民购买住房的后顾之忧，为住户长久安居乐业创造条件，维护社会的稳定和安定团结，特制定颁发《新余市住宅物业专项维修资金管理暂行办法》（余府发[2005]26号），对房屋维修资金实施统一归集和管理。
早在1998年，国家建设部、财政部联合颁布《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，近几年省内南昌、九江、鹰潭等城市已相继实施。我市房地产开发事业已步入高速发展时期，实施房屋维修资金制度刻不容缓。
二、实施房屋维修资金能给业主住户带来什么好处？
答：举例来说，我县不少商品房发生卫生间排水设施堵塞，最先影响一楼业主的正常生活，这本来属于单元全体业主应共同承担的维修责任，但一楼业主很难召集单位全体业主筹集维修费用，容易引发矛盾。同样，屋面发生渗漏，也不仅是顶楼住户的事，还有如楼梯间、共用阳台、户外绿化，这些都要维修养护，如果有了这笔维修资金，就有及时组织维修，为住户排忧解难。
概括起来说，通过把业主的维修资金归集起来，统筹运作，为房屋保修期间满的维修提供资金保障，做到有备无患。有了这样一笔预存的资金，能够有效减少售后维修时开发商、物业管理企业和业主、住户之间的纠纷，化解矛盾，保护各方的利益，维护社会稳定。
三、房屋维修资金的要领及其性质如何？
答：房屋维修资金是由房屋购买者缴存，用于房屋保修期满后对损坏的共用部位、共用设施设备进行维修的一项专用资金，该房屋维修资金属全体业主所有，实行专户管理，专款专用，任何单位和个人不得违反规定挪用房屋维修资金。
四、房屋的哪些部位属于共用部位和共用设施设备？
答：《暂行办法》第六条规定：“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。”
共用设施设备是指住宅小区或单位住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
五、购房户怎样缴存维修资金？
答：购房户凭房屋维修资金管理部门开具的《房屋维修基金缴存通知单》由开发商代缴后统一缴入市物业专项维修资金专户。
《暂行办法》规定房屋维修资金的缴存额分两种情况按面积缴存。一种是指商品房，普通住宅每平方米8元，公寓、别墅每平方米15元，住宅区内、非住宅每平方米15元。另一种是指公有住房出售后，由售房单位按多层住宅售房款的20%、高层30%提取维修资金，按部分维修资金属售房单位所有。购房者按建筑面积每平方米8元向售房单位缴交维修资金，售房单位代为收取的维修资金属全体业主所有。
物业管理基本知识
一、物业管理的起源和发展
物业管理是一个新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史，且主要集中在沿海发达地区及大中城市里。在国外，物业管理已经有了一百多年的历史。
最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国，一位名叫奥克维娅希尔（Octavia Hill）的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法，以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏，并改善居住环境。这套办法和规范给希尔带来了意想不到的好处，住户也非常满意。这就是所谓的最早的“物业管理”了。现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国，建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后，这类建筑附属设备多，结构复杂，需要专业性很强的日常养护、维修。于是，专业的物业管理机构开始出现。
1908年，由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治·A·霍尔特组织的“芝加哥建筑物管理人员组织（CBMO——Chicago Building Managers Or gakization）”召开了第一次全国性工作会议，宣告了世界上第一个专业的物业管理组织的诞生。
香港物业管理的产生与发展是本世纪50年代以后的事，1953年圣诞，九龙石硖尾木屋的一场大火使5万人无家可归，使香港的居住和治安问题引起社会重视。于是，香港政府开始实施“公共房屋计划”，相应的物业管理机构产生。
国内的物业管理产生于80年代初期，改革开放政策使商品经济得以复苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度，并实施一系列优惠政策，从而吸引了大量的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外生活的水准对商品房产提出售后要求，也即所购房产保值、增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的福利性房管制度无法适应这一新形势，物业管理在涉外商品房区最先被配套引入。
1980年深圳市房地产公司（深房集团前身，
在十几年的实践与探索过程中，深圳诞生了国内第一家物业管理公司；成立了国内第一个物业管理协会；颁布了国内第一部物业管理地方性法规；开办了国内第一个物业管理进修学院；举行了国内每次物业管理权的招投标；造就了万科、天安、中海、金地、长城等一批全国知名的物业专业公司；产生了莲花二村、莲花北村、天安工业区、鹏基工业区、国贸大厦、电子大厦等一批全国优秀示范小区、工业区和大厦。
我国物业管理业发展到今天，物业管理企业已超过2万家，从业人员逾200万人，很多省市实施的物为管理覆盖在达50%以上，这个行业的管理工作牵系千万个家庭。为了规范这个行业的管理，
物业管理已经成为社会发展不可或缺的组成部分，它为人们提供了一个优美、舒适、高质量的作息环境。
二、物业管理的基本内容是什么？
物业管理基本内容按服务的性质和提供的方法可分为：常规性的公共服务、针对性的专业服务和委托性的特约服务三类。
常规性的公共服务是物业管理企业面向所有住宅提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业完好与正常使用，保证正常工作生活秩序和美化环境，是物业内所有业主每天都能享受到的服务。其内容和要求在物业管理委托合同中有明确规定，物业管理企业有义务按时按质提供这些服务。这些管理的基本项目具体包括：
1、房屋修缮及其管理、装修管理等；
2、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；
3、环境卫生管理；
4、绿化管理；
5、治安管理；
6、消防管理；
7、车辆道路管理等。
针对性的专项服务是物业管理企业为改善和提供业主的工作生活条件，面向广大业主，为满足其中一些住户和单位的一定需要而提供的各项服务，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布，当住户需要这种服务时，可自行选择。主要内容有：
1、为业主收洗缝制衣物、代购日常用品、室内卫生清扫、代购代订车船飞机票、接送小孩上下学；
2、开办各种商业服务项目，如小型商场、美发厅、修理店等；
3、开办各种文化、教育、卫生、体育类场所；
4、代办各种保险业务，设立银行分支机构等；
5、经济代理中介服务，如物业销售、租赁、评估、公证等；
6、提供带有社会福利性质的各项服务工作。
委托性的特约服务是为满足业主的个别需求，受委托而提供的服务。实际上是专项服务的补充和完善。
三、国务院《物业管理条例》的主要内容
《条例》的主要内容可归纳为，建立了十项基本制度；明令六项禁止行为；规范两项书面合国；法规授权四项规定。
十项基本制度：
1、告知制度。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或撤消其决定，并通告全体业主；住宅小区的业主大会、业主委员会做出的决定，应当告知相关的居民委员会；业主确需改变公共建筑和共和设施用途的，应当告知物业管理企业；业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。
2、业主委员会备案制度。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
3、招投标制度。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物来管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
4、承接验收制度。物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验；物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
5、保修责任制度。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及进维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
6、资质管理制度。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。
7、人员资格制度。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
8、交接制度。物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
9、报告制度。对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关管理部门报告；物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
10、专项维修资金制度。住宅物业、住宅小区的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
六项禁止行为：
1、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动；物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人的约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
2、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得转让给他人。
3、物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
4、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
5、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
6、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
两项书面合同：
1、前期物业服务合同。在业主、业主大会选聘物业管理物业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
2、物业服务合同。业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
授权四项规定：
1、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制度。
2、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制度。
3、国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
4、专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
四、业主享有哪些权利？
1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
4、参加业主大会会议，行使投票权；
5、选举业主委员会委员，并享有被选举权；
6、监督业主委员会的工作；
7、监督物业管理企业履行物业服务合同；
8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
10、法律、法规规定和其他权利。
五、业主应履行哪些义务？
1、遵守业主公约、业主大会议事规则；
2、遵守物业管理区域内物为共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
4、按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5、按时交纳物业服务费用；
6、法律、法规规定的其他义务。
六、业主大会应履行哪些职责？
1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
3、选聘、解聘物业管理企业；
4、决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
6、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
七、业主委员会应履行哪些职责？
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
4、监督业主公约的实施；
5、业主大会赋予的其他职责。
问：制定办法遵循的基本思路是什么？
答：制定办法的基本思路是：保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体精度共同利益的关系；明确物业管理企业和业主是平等的民事主体，他们之间是服务与被服务的关系；双方通过平等协商，公开、公平地确定物业管理活动中的事项。
问：办法从哪几个方面保护业主的合法权益？
答：业主的财产权利是物业管理的基础，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。办法从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护：
一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。
二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。
三是规范了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等，为保护业主的合法权益提供了程序上的保障。
四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。如办法规定了建设单位不得擅自处理业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位应当依法承担物业的保修责任。办法还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施的用途等。
问：办法是如何规范物业管理企业的服务行为的？
答：物业管理企业的服务质量是广大市民最为关心的问题，为了规范物业管理企业的服务行为，加强对其监督管理，办法从以下几个方面进行了规定：
一是对物业管理企业实行资质管理制度。只有符合一定资质条件的企业，才能从事物业管理服务。
二是业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同，并对物业服务合同的基本内容做出规定。
三是物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，向业主提供相应的服务。
四是要求物业管理企业在承接物业时必须办理物业验收手续。防止开发建设遗留的质量问题，影响业主利益，也影响物业管理企业的服务。
五是要求物业管理企业协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
问：目前大家反映比较强烈的是业主大会成立以前，由开发建设单位聘用物业管理企业所实施物业管理的问题，办法对此有哪些规定？
答：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理在办法中被称作前期物业管理。为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开、透明，保护新入住的业主的利益，办法对前期物业管理做了以下几个方面的规定：
一是明确了前期物业管理的招投标制度。一般而言，住宅物业的建设单位必须通过招投标的方式选聘物业管理企业。这就防止了目前存在的因为物业管理企业和建设单位之间的利益关系，而影响将来的物业管理。
二是建设单位制定的业主临时公约必须向物业买受人明示。业主在知道自己在将来物业管理中的权利和义务的前提下，再做出购房决定。
三是建设单位与业主签订的购房合同中必须包含前期物业服务合同约定的内容。业主通过签订购房合同了解和接受前期物业服务合同的内容。同时办法规定前期物业服务合同的期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
四是规定了物业承接时的验收手续和相关资料的移交。
问：物业服务费用、物业专项维修资金一直是大家比较关心的问题，办法对物业服务费用、物业专项维修资金做了怎样的规定？
答：物业服务费用是广大市民十分关心的问题，考虑到目前物业管理市场发育还不完善，需要政府对其予以必要的指导和规范，办法做了以下规定：
一是物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别实行政府定价、政府指导价和自主定价。普通住宅物业服务收费由业主和物业管理企业按照价格主管部门公同物业主管部门制定的相应等级基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定。
二是对违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的业主，规定了相应的措施。
物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金，是物业“养老金”。办法出台前市政府已经出台了《新余市住房物业专项维修资金管理暂行办法》，对专项维修资金做了以下规定：
一是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
二是专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
三是对挪用专项维修资金的行为规定了相应的法律责任。
问：在物业的使用和维护过程中，必须处理好单个业主权利和全体业主共同利益之间的关系，办法对物业的使用和维护有哪些规定？
答：办法规定业主在行使自己权利的同时，必须尊重全体业主的共同利益。对物业的使用和维护，办法做了以下规定：
一是业主与物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建设和共用设施和用途。
二是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
三是业主需要装饰装修房屋，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并事先与物业管理企业签订协议。